作者：黄荟颖 刘思琦 胡雅静（新闻传播学院2020级研究生）
指导老师：林羽丰
在长租公寓运营商蛋壳公寓暴雷近四个月后，今年的政府工作报告提出，“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”
3月1日，北京市住建委等多部门联合印发的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》正式实施。今后，北京的住房租赁企业向承租人收取的押金数额不能超过1个月租金，银行业金融机构、小额贷款公司等机构无法再将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
对长租公寓的规范与监管逐渐加强，但许多曾经的蛋壳租客依然难以忘记2020年冬天流离失所、求助无门的感觉——蛋壳跑路后，他们只能和房东相互拉扯，甚至成为死对头，许多房东使用多种方式强力将他们驱赶出门。
2020年12月7日，南京市住房租赁行业协会向蛋壳受害者提供第一批免费过渡房源，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1-2个月。
图 1南京提供蛋壳租户第一批过渡房（ 微博截图）
截至2021年1月17日，南京第一批免费过渡房源已将近期限，第二批房源尚未发出消息，这一“暖心”政策的实际落地情况没有想象中那么暖。
“免费过渡房”：短暂的镇定剂
据了解，南京第一批免费过渡房源主要由当地的长租公寓企业银城佳遇提供，在其租赁平台上，可以看到免费过渡房的租金显示为0元。
图 2银城公寓过渡房租金（ 银城公寓公众号截图）
银城佳遇是南京市住房租赁行业协会的副会长单位。南京市住房租赁行业协会前身为南京市住房租赁行业联盟，由南京安居颐和资产经营管理有限公司、南京东南公寓管理有限公司、南京银城千万间公寓管理有限公司、南京万科企业有限公司4家长租公寓企业共同发起，于2017年8月29日在市住房保障和房产局领导下成立。
依此来看，提供免费过渡房源是一次由南京本地房屋租赁企业主导的举动。公告中提供了协会电话，接听人员是银城集团员工，面对过渡房源相关问题的咨询，该员工称可询问银城佳遇管家。此外，在天眼查中显示，银城佳遇本身面临着十起房屋租赁合同的诉讼。
公告中的部分免费过渡房源位于玫瑰花园和幕府花园。走访后可发现，这些房源大多远离市中心以及地铁站、公交站等公共设施，并且是一屋4-5户、公共区域狭窄阴暗的群租公寓。
免费过渡房源确实帮到了受蛋壳暴雷冲击的租客们。住在幕府花园免费过渡房中的住户小贾在谈到这个问题时，脸上的表情是轻松的：“当时我找不到房子，朋友和我说看到有免费过渡房，能住1-2个月，我就直接申请了。”申请免费过渡房的流程并不复杂，只需要直接联系银城管家，并向其提供蛋壳租赁合同，再和银城签一份短期住宿合同即可。在费用方面，银城方面没有收取其他手续费，住户只要预交水电费和物业费。
据小贾观察，周围很多人都不知道有免费过渡房可以申请，虽然只有30套房源，但是他没有感觉有人要抢着住进来。
小贾是在2020年12月9号搬进免费过渡房的，和银城签订的合同是住到2021年1月28号。2021年1月15日，之前在平台上显示为0元的房源，都已经改为房租价格，由此可见，当时已经不能再申请过渡房了。
在解决了燃眉之急后，小贾却陷入了又一个困境。“住在这里去上班太远了，还是不太方便，但是现在找新房子也不容易。我询问过管家能不能在这里租到年后再搬走，管家回复说，要和平台签一年的租约。”
天眼查数据显示，银城佳遇也是长租公寓平台。小贾和银城签的租赁合同，与蛋壳的类似。甲方不是房屋的直接所有者，而是作为房东代理的银城佳遇，租客需要提前预交房租，额外支付服务费，租期最短是一年。一年的续租，对住户而言就如同当初住进蛋壳时面临的选择。“合同和蛋壳是一样的，唯一不同的就是没有分期付款。”要么长租下去，要么搬走，摆在小贾面前的选择只有这两种。
2021年1月28日是合同截止的日期，小贾最终选择搬走。但他搬出过渡房时，却没有搬进来时那样轻松。搬出去两天后，管家让小贾补交之前已预交付过的水电费，虽然只有十几块钱，但是小贾入住前曾反复询问过管家有没有其它的费用，当时管家都给了否定的回答。
“我说我不交，他居然直接骂我穷鬼，活该一辈子穷。”小贾十分愤怒，“这根本不是多少钱的问题，而是原则问题。”在水电费之后，管家又联系小贾，声称公共区域下水道因为小贾的不当使用堵塞，需要小贾支付维修费用。
“那个下水道在我住进去之前都已经堵了，我还疏通了一次。他一直说，都让我免费住了两个月了，交这点钱怎么了。”小贾无法忍受和管家无休止的扯皮，在微信上给管家转了1800元，不再说话。
管家这一做法是否合理？银城佳遇管家杨先生称，管家私下接受房租费用肯定是公司不允许的，但是涉事管家并没有收取住户退回的房租费用。
图 5小贾和银城管家微信聊天记录（杨管家提供截图）
图 6管家与小贾微信聊天记录（小贾提供截图）
图 7记者与杨管家微信聊天记录（记者提供截图）
对于预交水电费的情况，杨管家称，水电燃费用是让住户预交100元，搬走了再看表计算实际发生费用，每个住户均摊费用，多退少补。此外杨管家回复称，没有房屋损坏的情况发生。
一直在暴雷的长租公寓，难以维权的房东与租户
蛋壳之前，就有数以百计的长租公寓爆雷事件——据天眼查统计，2018年至今全国陆续爆雷长租公寓超过170家。蛋壳的出现，既不是问题的起点，也不代表着事件到此为。蛋壳暴雷之后，是更动荡的房地产市场、利益被持续伤害的租户和无法等到工资的蛋壳职员。
2019年，南京乐伽公寓就出现暴雷跑路事件，当初承诺“我不会跑路”的乐伽总部依旧呈现人去楼空的场景。
初次见到小云时，她手上拿着一大摞发票，正在公司里处理发票凭证，她细心地将其整理好，一张张地录入到电脑中。小云是南京人，目前在一家上市公司做财务工作。小云称，家里空置的房子之前就一直托管给乐伽。直到没有收到房租的时候，她才意识到问题。“出事之后就是跟租客谈判，按照合约，拖欠房租2个月可收回房子，所以租客重新交了房租给我们，我们的损失就是提前同意跟租客解约，重新找租客。”
小云房子里的女租客是一名老师，在之前已经交给乐伽一万多块钱作为一年的房租。她说，这些损失她都当作是刚进入社会的教训，照单全收。在房东向她提出解约搬走的时候，她同意了，没有争执。她是打算找乐伽要钱，但是一年过后，乐伽已经彻底没了消息。
南京普金律师事务所的王尤律师，在2019年乐伽公寓暴雷时曾向受害者提供过法律咨询。他的观察是，无论是房东还是租客，损失的钱都很难拿回来。
王律师介绍道，南京本地法院在受理此类案件时，更多的是希望原告所在社区居委会、村委会能够出面调解此类民事纠纷，而非将案件搬上法庭。南京本地法院并不积极的处理方式，给长租公寓暴雷下的维权之路设下了一个悲观的基调。
此外，无论是蛋壳还是乐伽，这类长租公寓公司与房东签订的《资产委托管理合同》也很有迷惑性。在合同中，长租公寓公司不是扮演着二房东或中介的角色，而是房东委托了蛋壳全权看管房子。既然是委托合同，那么蛋壳公寓一旦爆雷，房东也得承担风险。但是，由于各地法院在处理这类案子中对合同的定性不一致，导致有的认为是租赁合同，有的认为是委托合同，所以判决的结果也不一致。
王律师提到，法院一般不会支持这样的案子立案，因为实在是不好判决。
现在，小云已经不会把房子交由任何公司托管。她把房源放到中介平台，或者通过熟人介绍租出去，与租客直接签双方合同，再给中介相关费用。“现在已经没人敢把房子租给公司了。长租公寓都没有必要存在了，看过新闻的（租户）可能不会租，（房东）也不会放房源。”小云坚定地说道。
也许是因为经历过乐伽事件，当小云看到2020年末的蛋壳暴雷事件时，只觉得这是早晚的事情。“这种公司先拿点钱做广告，不停地租房拿房源，然后夸大做资本吸引投资，然后跑路，后面可能再注册一个再来一拨。”
在受害的房东和房客眼里，长租公寓的信用已经透支。但值得注意的是，长租公寓一方面不断在暴雷，另一方面仍在高歌猛进。2019年乐伽公寓暴雷，并没有影响蛋壳、自如这些知名长租公寓平台的持续扩张。2020年蛋壳暴雷之后，蛋壳股票却在猛涨。据现代快报记者报道，在 2020年11 月 17 日的美股交易时段中，蛋壳公寓股价暴涨逾 75%。
长租公寓：困在“杠杆”里的租与住
长租公寓的勃兴，最初源于国外长租公寓的启发，更进一步是国家推动下房地产企业转型升级的需要。
2015年国家开始大力支持房租赁市场，住房城乡建设部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》支持房地产企业升级转型，向“租售并举”模式转变。在政策的支持下，长租公寓行业在国内租赁市场火热展开。而在被行业内称为“长租公寓元年”的2017年，十九大提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，中央到地方辅以一系列政策为此保驾护航。
中国在经历快速工业化和城镇化后，出现了占人口总比例18%的流动人口。庞大的人口流动对中国经济发展做出了巨大贡献，也催生了大规模的租赁住房需求。长租公寓应运而生。
这些互联网模式型长租公寓的经营模式，主要体现为“高收低出+长收短付”以及少量如蛋壳引入的“租金贷”形式。长租公寓平台以期限错配的方式提前掌控了大量租金，然后用这笔钱去抢占下一批房源。第三方银行的引入也使得房屋租赁业务呈现出金融衍生品的特征，过高的杠杆比例埋下了爆雷的风险。
事实上，当前各长租公寓平台的运营在此过程中并未产生收益，其使用了未来应该支付给房东的远期资金进行投资，现期的资金漏洞必须由新进入租客的租金来填补。若无法实现房屋租赁业务运营收益，这一模式也必然演化成以“低租金”“高收益”“稳信贷”的表象掩盖的“庞氏骗局”，同时坑害租客、房东与银行。
而由于年初全球疫情的影响导致租客源的骤降，资金流入的缺少加速了各平台漏洞的暴露，这是该运营模式下的必然结果，但是平台却将风险转嫁给了租客、房东、银行与社会。
界面新闻的一篇报道中曾写道：在午夜时分一个由租客建立的蛋壳维权群里，租户们聊着：“我睡不着，失眠了。”“这谁睡得着啊，明天房东来找我怎么办。”
在本应安稳入睡的租房里，这些蛋壳租户无法安寝，谁也不知道明天是否会流离失所。
而另一方面，蛋壳公寓员工同样处于工资停发的困厄中。
据三言财经1月11日消息，11日，一名蛋壳员工在腾讯新闻动态发文称：“我于2020年4月入职蛋壳，签署了劳务派遣合同，直到2020年11月，蛋壳发生资金链紧张事件，此次事件不光影响到了蛋壳租户、业主，包括我们员工都没有发工资。”该员工称，“公司领导在11月16号晚开会说明，工资不是不发而是缓发，但缓发的时间也没有明确，就这样公司一直拖欠我们员工工资两个月。2021年1月9日，我们签订的第三方劳务派遣公司（FESCO）传来消息说，让我们这些员工与其协商解决。”
图 9蛋壳公寓拖欠员工工资（三言财经报道）
蛋壳用“杠杆”撬动了资金市场，短时间攫取大量利益，但却将租客、房东、员工、银行乃至整个社会都困在“杠杆”支架之中，企图借此撑起这个摇摇欲坠的动摇体系。
以蛋壳为代表的长租公寓采取预付款模式，并且叠加消费贷即“租金贷”这样一种金融杠杆，实际上导致了风险不断叠加。“租金贷”指的是，在租客与长租公寓平台签租约的同时，租客也将与银行机构签订一个贷款合约，由该金融机构替租客支付全年的房租，租客再向金融机构按月还清“租金贷”。
在“租金贷”的“杠杆”逻辑之中，贷款产品建立在不公平性上——蛋壳向租客兜售“消费贷”产品从而从银行处提前获取全额资金进行流通——银行提供资金、租户承担贷款风险，而蛋壳只作为中介商。因而当蛋壳“爆雷”时，责任就自然转嫁了。
对于贷款产品合同，银行应依据合同行事，但合同本身应受到法律审视。随着不合理的贷款产品在市场中流通，长租公寓风险将会持续性存在。遏制这类风险，需要法律和政府监管前置介入其中。
目前，无论是呼吁不支付“租金贷”，还是提供“过渡房源”，都只是暂时缓解了矛盾，租客、供应商、房东和银行所面临的根本性问题尚未得到真正解决。
随着过去两年里长租公寓的陆续暴雷，问题早已出现。长租公寓，究竟路在何方？缺少事前监管、事后追责的市场，是否具有自我纠偏能力？
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[13]界面新闻，《谁能拯救蛋壳？》，2020-11-18，https://mp.weixin.qq.com/s/0a3MM9JygpIMYvhnWY7YLg
[14]腾讯财经，《蛋壳危机追踪：窟窿百亿，政府尚未找到兜底方》，2020-12-01，https://mp.weixin.qq.com/s/AZaSHKR4BPHTD5ZnPfiJ5w
[15]刘远举，《蛋壳爆雷后，损失应该怎么分摊？》，2020-12-08，https://mp.weixin.qq.com/s/8Xu3tt318urwZqfXVMi8FA
[16] 新浪财经，《蛋壳公寓碎了一地蛋壳，违规加杠杆蛋壳“租金贷”占比超标》，2020-11-29 http://k.sina.com.cn/article_2258727970_m86a1742203300xt3y.html?sudaref=www.baidu.com&display=0&retcode=50113020&reason=%B1%A7%C7%B8%A3%A1%B5%C7%C2%BC%CA%A7%B0%DC%A3%AC%C7%EB%C9%D4%BA%F2%D4%D9%CA%D4